La respuesta corta: un trabajo vertical de pintura de fachada se mueve entre 12 y 24 €/m², una limpieza de fachada entre 4 y 9 €/m² y el saneado de cornisas y frentes de forjado entre 70 y 160 € por metro lineal. Contratado por jornada, un equipo de dos técnicos cuesta entre 480 y 750 € al día.
Las horquillas son amplias por una razón: en altura, el precio no lo marca solo la superficie, sino lo difícil que es llegar a ella y el estado en que está. En esta guía desglosamos cómo se calcula un presupuesto de trabajos verticales, qué lo encarece y cómo comparar ofertas para que el precio más bajo no salga caro.
Precios orientativos por tipo de trabajo (2026)
Esta tabla recoge los rangos con los que trabajamos en Málaga capital y la Costa del Sol para edificios residenciales de 4 a 10 plantas. Incluyen mano de obra, materiales y medios de seguridad; no incluyen IVA ni tasas municipales.
| Trabajo | Unidad | Horquilla orientativa |
|---|---|---|
| Pintura de fachada (limpieza, imprimación y 2 manos) | m² | 12–24 € |
| Limpieza de fachada con agua a presión | m² | 4–9 € |
| Tratamiento hidrófugo incoloro | m² | 8–15 € |
| Impermeabilización con revestimiento elástico | m² | 18–32 € |
| Sellado de fisuras y juntas | ml | 15–35 € |
| Saneado de cornisas y frentes de forjado | ml | 70–160 € |
| Saneado preventivo de elementos sueltos | m² | 15–40 € |
| Limpieza de cristales en altura | m² | 1,5–4 € |
| Canalón de aluminio instalado | ml | 30–60 € |
| Jornada de equipo (2 técnicos) | día | 480–750 € |
Aviso: horquillas orientativas a partir de trabajos ejecutados en Málaga y la Costa del Sol. El precio cerrado solo sale de una visita técnica: dos fachadas con los mismos metros pueden diferir un 50 % por accesos y estado del soporte.
Trabajos verticales o andamio: dónde está el ahorro real
El ahorro de los trabajos verticales no está en la pintura ni en el mortero, que cuestan lo mismo. Está en los medios auxiliares: un andamio tubular cuesta entre 12 y 25 € por metro cuadrado de fachada entre montaje, alquiler y desmontaje, y casi siempre exige autorización para ocupar la vía pública.
En una fachada de 800 m², solo el andamio puede suponer de 9.600 a 20.000 € antes de dar una sola mano de pintura. Con acceso por cuerda ese capítulo desaparece y lo sustituye la instalación de cabeceras y anclajes en la cubierta, que cuesta una fracción.
| Concepto | Con andamio | Con trabajos verticales |
|---|---|---|
| Medios de acceso | 12–25 €/m² de fachada | Anclajes en cubierta: coste bajo y a menudo reutilizable |
| Ocupación de la vía pública | Casi siempre, con tasa | Balizamiento puntual mientras se trabaja |
| Montaje | De 3 a 10 días | Horas |
| Molestias a los vecinos | Fachada tapada semanas y acceso fácil a las ventanas | Sin estructura fija |
| Reparaciones puntuales | Poco rentable | Muy rentable |
No siempre gana la cuerda. Cuando hay que rehacer un revestimiento completo con mucho material pesado, o la fachada tiene grandes vuelos, el andamio puede ser más eficiente. Lo analizamos con detalle en nuestra guía sobre cómo rehabilitar una fachada sin andamios, con los casos en que encaja cada sistema.
Cómo se calcula un presupuesto de trabajos verticales
Un presupuesto serio no sale de multiplicar metros por un precio de catálogo. Se construye por partidas, y cada partida tiene su unidad de medida.
Por metro cuadrado (m²)
Para trabajos de superficie: pintura, limpieza, hidrofugado o impermeabilización. Se mide la fachada real, descontando los huecos grandes como escaparates o cerramientos acristalados, y sumando los retornos de balcones y terrazas, que también se pintan aunque en el plano no se vean.
La limpieza de cristales es el ejemplo perfecto de trabajo por m² en el que el acceso lo es todo: el producto cuesta céntimos y el precio depende casi por completo del tiempo de reposicionar cuerdas entre paños.
Por metro lineal (ml)
Para elementos lineales: cornisas, frentes de forjado, juntas, canalones, bajantes o remates de peto. Es la unidad habitual en reparaciones, y donde más difieren los presupuestos, porque el estado de cada metro puede ser muy distinto.
Por unidad o partida alzada
Para actuaciones concretas: retirar un aparato de aire acondicionado abandonado, sellar el paso de una salida de humos o sanear un balcón. Una partida alzada es razonable si el alcance está claro; si es vaga («reparaciones varias»), pide que se desglose.
Por jornada
Para inspecciones, urgencias o trabajos de alcance incierto, como una cornisa que puede estar sana o completamente hueca. Conviene acordar un tope de jornadas y un parte diario con fotos de lo que se ha hecho.
Los factores que más mueven el precio
Con la misma superficie, estos son los factores que hacen que un presupuesto duplique a otro:
- Accesos y anclajes en cubierta. Si la azotea es transitable y tiene elementos resistentes, montar las cabeceras es rápido. Si hay que instalar anclajes nuevos o entrar por un patio, el coste sube.
- Número de caídas. Cada caída es una franja vertical que un técnico recorre de arriba abajo. Una fachada lisa se resuelve con pocas; una con balcones, vuelos y miradores obliga a reposicionar cuerdas muchas más veces.
- Estado del soporte. Pintar sobre un revestimiento sano es rápido. Si hay que picar zonas huecas, tratar armaduras o regularizar, la preparación puede costar más que el acabado.
- Altura y viento. En primera línea de playa, el levante obliga a parar más días, y eso se nota en el plazo y en el precio.
- Obstáculos en la fachada. Toldos, aparatos de aire acondicionado, cableado, rótulos y antenas hay que desmontarlos, protegerlos o rodearlos.
- Protección de peatones. Balizar la acera, colocar redes o marquesinas y, si procede, tramitar permisos.
- Residuos. El escombro de un saneado se baja, se clasifica y se lleva a una planta de gestión de residuos.
- Urgencia. Una salida en el día por riesgo de desprendimiento tiene un coste que no tiene una obra planificada.
¿Quieres saber cuánto costaría tu fachada? Somos especialistas en pintura de fachadas en Málaga con acceso por cuerda: medimos, revisamos el soporte de cerca y te damos un presupuesto cerrado por partidas.
Solicitar presupuesto gratisUn ejemplo desglosado: pintar la fachada de un edificio de 7 plantas
Para que las cifras se entiendan, desglosamos un caso tipo: edificio de 7 plantas, fachada principal de 800 m², revestimiento en estado aceptable, algunos frentes de forjado fisurados y azotea transitable con buenos puntos de anclaje.
| Partida | Medición | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Cabeceras y anclajes en cubierta | Global | 600 € |
| Protección de la vía pública y balizamiento | Global | 450 € |
| Limpieza con agua a presión | 800 m² | 3.600 € |
| Sellado de fisuras | 120 ml | 2.400 € |
| Saneado de frentes de forjado | 40 ml | 4.000 € |
| Imprimación y 2 manos de pintura | 800 m² | 10.400 € |
| Retirada de residuos | Global | 350 € |
| Total sin IVA | 21.800 € |
Sale a unos 27 €/m² con todo incluido. Con andamio habría que sumar entre 9.600 y 20.000 € de medios auxiliares, más la tasa de ocupación de la acera. Esa diferencia explica por qué, en edificios en altura, el acceso por cuerda suele ser la opción más económica.
Ojo al IVA: si el edificio tiene más de dos años y la obra la contrata la comunidad o un particular para su vivienda, puede tributar al 10 % en lugar del 21 %.
La condición es que los materiales que aporta la empresa no superen el 40 % de la base imponible. Lo establece el artículo 91 de la Ley del IVA y el presupuesto debe indicarlo.
Lo que cuesta esperar un año más
La partida más cara de muchas fachadas es la que se aplazó. Una fisura sellada a tiempo cuesta entre 15 y 35 € por metro. Si el agua entra varios inviernos y oxida la armadura del frente de forjado, la reparación sube a 70–160 € por metro, y además aparece el riesgo de desprendimiento.
Con la pintura pasa lo mismo. Repintar sobre un revestimiento que todavía protege es una obra de superficie. Cuando la pintura ha perdido adherencia y el agua ha llegado al enfoscado, hay que picar, reparar y volver a revestir.
Una fachada pintada con producto de calidad aguanta de 10 a 15 años en Málaga; en primera línea de mar, el salitre acorta ese ciclo. Por eso recomendamos una revisión de fachada cada 2–3 años: es barata y permite planificar el gasto en lugar de afrontarlo como urgencia.
Qué debe incluir un presupuesto para poder compararlo
Dos presupuestos solo son comparables si describen lo mismo. Antes de decidir, comprueba que cada oferta recoge por escrito:
- Mediciones por partida (m², ml, unidades) y precio unitario, no solo un total.
- Producto concreto: marca, tipo de pintura o mortero y número de manos.
- Preparación del soporte y precio unitario de los imprevistos, por si aparecen zonas huecas no visibles desde abajo.
- Medios de seguridad: anclajes, protección de peatones y quién tramita los permisos.
- Gestión de residuos y limpieza final.
- Plazo de ejecución, forma de pago y garantía del trabajo.
- Seguro de responsabilidad civil en vigor y documentación de prevención de riesgos laborales.
Si un presupuesto no detalla la preparación, lo más probable es que no la incluya. La diferencia de precio frente a otro más completo se acaba pagando en forma de pintura que se cae a los dos años.
Cuando un presupuesto es demasiado barato
Hay precios que no salen. Un trabajo vertical bien hecho exige técnicos formados, equipos certificados, seguro y tiempo para preparar el soporte. Cuando una oferta queda muy por debajo de la media, algo de eso falta. Estas son las señales que más vemos en presupuestos que luego dan problemas:
- Precio cerrado «a ojo» sin haber subido a la cubierta ni medido.
- Una sola línea: «pintura de fachada, X euros».
- Sin mención a seguro, a la formación del personal ni a la protección de la acera.
- Pago de la mayor parte por adelantado.
- Sin factura, o «sin IVA si se paga en efectivo».
En una obra en altura, si algo cae a la calle, la responsabilidad puede alcanzar también a quien contrató. Pedir la póliza de responsabilidad civil y el recibo al corriente no es desconfianza: es lo mínimo.
Cómo pedir presupuesto para que sea rápido y fiable
Cuanta más información des al principio, más ajustado será el primer precio y menos sorpresas habrá después. Lo ideal es enviar:
- Dirección, número de plantas y orientación de la fachada.
- Fotos de la fachada completa y de los detalles que preocupan: grietas, manchas, desconchados.
- Si hay acceso a la azotea y cómo es: transitable, con petos, con instalaciones.
- Si existe ITE o un informe técnico reciente.
- Fechas que condicionen la obra, como la temporada turística o la próxima junta.
Con eso podemos darte una horquilla en pocos días y cerrar el precio tras la visita. Como empresa de trabajos verticales en Málaga, la visita la hace un técnico que sube a revisar el soporte de cerca, que es la única forma de que el presupuesto no se dispare al empezar.
Y si el presupuesto lo tiene que aprobar una comunidad, pide que venga desglosado por partidas. Facilita la votación en junta y permite decidir qué se hace ahora y qué puede esperar a una segunda fase.